PEKER HUKUK BÜROSU
Adaletin üç temel ilkesi vardır; mülkiyetin istikrarlı olması, mülkiyetin ancak mutabakat ile transfer edilebilmesi ve verilen sözlerin yerine getirilmesi... Eğer mülkiyet istikrarlı değilse daimi savaş olur. Eğer mülkiyet mutabakat sonucunda transfer edilmezse ticaret olmaz. Sözler tutulmazsa o zaman da birlik olmaz. '' David HUME ''


FLAMİNGO 7 TATİL SİTESİ İÇİN HUKUKİ RAPOR

RAPORU İNDİRMEK İÇİN TIKLAYINIZ


Güven Kemal Persentili'ye ait olan Silifke ilçesi Kapızlı köyü, Sazbaşı mevkiinde Pafta 32, parsel 20,1414,1415 de kayıtlı 3 adet taşınmazlar belediyede tevhit (birleştirme) sonucu oluşacak tek parsel üzerine PERSENTİLİ TATİL KÖYÜadı ile anılacak bir tatil sitesi yapılması için yüklenici firma Öz Sinan inş. Turz. Tic. San. Ltd. şti. ile Mersin 9. Noterliğinin 06,02,1998 tarihli ve 20134 yev nolu toplam 18 maddelik genel şartnameyi, 20 maddelik teknik şartnameyi içeren KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ düzenlemişler ve imzalamışlardır.


Sözleşme uyarınca öncelikle 3 parselin birleştirme işlemi ve imar çapı için harekete geçilmiş, tevhit ve ifraz yapılarak 1723 ve 1724 parsele dönüştürülmüştür. 1723 parsel Belediye yanındaki ticarethane olan bölümdür. Sözleşme her iki parsel için düzenlenmiştir. Bizi ilgilendiren 1724 parseldir. İfraz sonucu oluşan iki parsel için Belediye tarafından 18 uygulaması yapılmış olmaliki (bu konuda teknik olarak elimizde yeterli belge olmadığı için düşüncemi açıklıyorum) iki parsel arasında yol ihdas edilmiş ve Belediyenin hizmet binasının bulunduğu alan ile yollar DOP kesintisi olarak Belediyeye bırakılmış.



1- Sözleşmenin 1 nci maddesinde inşaat yoğunluğunun 1.5 emsalli olacağı ve tatil köyü yapılacağı sözleşilmiştir. (belediye planında yoğunluk 0,60 iken 1,5 çıkarılmıştır)


2- Sözleşmenin 2 nci maddesinde yapılacak inşaatlardaki bağımsız bölümlerin % 40 ı arsa sahibine ve % 60 ı yüklenici firmaya ait olacağı ve toplam inşaat alanında yapılan bağımsız bölümler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılacaktır. 1723 parselde aynı oranda paylaşılmıştır. (toplam inşaat alanı arsanın bürüt yani tapudaki yüzölçümüdür )


3- Sözleşmenin 4 ncü maddesinde inşaatın başlama ve bitim tarihleri belirlenmiştir. Ancak bu maddede "ortak alanlar, sosyal tesisler, bağımsız bölümler ruhsat ve projeye uygun biçimde tamamlandıktan ve genel iskan alındıktan sonra…"diye biten sözcüklerden anlaşılan tatil köyü bütünlüğü içinde sosyal tesisler, ortak alanların (çocuk parkı, yeşil alanlar ve yüzme havuzları) bir bütün olduğu vurgulanmaktadır. Yani bloklardaki bağımsız bölümler için kat irtifakı parselin tamamı üzerinden kurulacak, ortak alanlar ve sosyal tesisler için ayrı bir kat irtifakı kurulmayacaktır. Sosyal tesisler market, Pamukkale ve altındaki diskotek, lokanta, kapalı havuz, anfi tiyatro, spor sahalarıdır. Bu sosyal tesisler ticari alan olarak planlanmamıştır ve tatil köyündeki bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet alanında kalan ve diledikleri şekilde kullanabilecekleri alan olarak değerlendirilmelidir.


4- Sözleşmenin 17/D maddesinde "dış işler, bahçe ve çevre düzenlemesi, tüm sosyal tesisler ve alt yapı tesisleri bitirilip tatil sitesi iskana hazır duruma getirilip Belediyeden gerekli iskan müsadesi alındıktan sonra.. v.s." Bu cümleden anlaşılan tatil köyünün çevresi duvarla çevrilecek, bahçesi, havuzları, sosyal tesisleri, otoparkı içeren çevre düzenlemesi yapılacak, iskan izni alındıktan sonra satış için halka sunulacaktır. Nitekim site sözleşmeye uygun olarak bu şekilde yapılmış ve buradan daire satın alan tüm sakinlerin hizmetine sunulmuştur


5- Değişik yerlere monte edilen reklam panolarında, satış ofisindeki maket projede, dağıtılan renkli el ilanlarında bu tatil köyünden daire satın alacakların sosyal tesislerden, havuzlardan ve ortak alanlardan malik sıfatıyla yararlanacakları özellikle belirtilmiştir. Her daire alan şahıs konutla birlikte havuzların ve sosyal tesislerinde kendisine ait olduğunu ve dilediği şekilde yararlanabileceğini düşünerek bu siteden ev almak için ciddi gayret sarfetmiştir. Başlangıçta ödediği para ile aynı muhitte ve aynı yüzölçümde iki daire alabilecekken sosyal tesislerine, havuzlarına, Aquaparkına, bahçe büyüklüğüne ve otoparkına bakarak bu siteden bir daire almayı yeğlemiştir. Yani paranın yarısını daire dışı mekana vermiştir.


Yüklenici firma tarafından inşaat ruhsatı 1724 parsel üzerinde 15,08,1998 tarihli ve 98/6 sayılı ruhsat alınmış ve inşaata başlanmıştır. Gerek harita mühendisi Baki beyin beyanından gerekse şirketin Gnl. Müdürlüğünü yapan Ali Osman Öztemur'dan alınan bilgilere göre 24 girişli, 8 blok ve 13 er katlı taşınmazların inşaat yoğunluğu 1724 parselle birlikte 1723 parsel ve Belediyenin ve kafetaryanın bulunduğu parselden ilave ile alınmış ve inşaatlar bu şekilde yapılabilmiştir.


Arsa sahibi ile yüklenici firma arasındaki Mersin 9. Noterliğinin 06,02,1998 tarihli ve 20134 yev nolu DÜZENLEME SURETİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ana sözleşmedir ve persentili tatil köyü bu sözleşmeye uygun yapılmak zorundadır. Bu sözleşmeden sonra yüklenici firma ile arsa sahibi arasındaki ek sözleşmeler, taksim sözleşmeleri kendilerini bağlayıcıdır, sitenin diğer maliklerini bağlayıcı özelliği bulunmamaktadır. Ancak sitenin bağımsız bölüm malikleri lehine olan maddelerinden herkes hukuken yararlanma hakkına sahiptir.. Ana sözleşmeye uygun olarak halka arz edilmiş ve tatil köyü adı ile satışlar yapılmıştır. Bu satışların bir kısmı 1724 parselin tamamı üzerinden kurulan kat irtifakı sonucu yaklaşık 129 kişiye satılarak tapuları verilmiştir.


Sözleşmenin yapılmasından sonra 2000 yılı içinde yüklenici firma 1724 parseldeki bağımsız bölüm sayısı 200 ün üzerinde olduğu, arsanın konum olarak deniz kaplumbağalarının üreme ve yomurtlama sahasına yakınlığı dikkate alınarak inşaat yapılamayacağı gibi bir sorunla karşılaşılmış, ÇED raporu almak zorunda kalmış ve Çevre Bakanlığınca olumsuz raporu verildiği için inşaat mühürlenmiştir. Mühürler sökülerek inşaata kaçak devam edilmiş ve firfma sahibi ile gnl. Md. A. Osman öztemur As. Ceza mahkemesinde mühür fekki suçlamasıyla yargılanmışlar ve ceza almışlardır. Çünki ÇED raporu almak kumsala yakınlığı ve kaplumbağaların üreme bölgesi olması nedeniyle hem zor ve hemde ek bir maddi yük getirmektedir, bu zorluklardan kurtulmak için arsa sahibi sıfatıyla Güven Kemal persentili'den yardım istemiş, oda Belediye'ye başvurarak bu konuda çözüm talep etmiştir. Belediye tarafından yapılan işlem öncelikle İmar Plan değişikliği ve buna bağlı olarak 3194 sayılı yasanın 18 nci maddesi uyarınca imar uygulama planını yürülüğe sokmuş 1724 parsel İmar plan revizyonu ve 18 uygulaması ile 6 ayrı parsele bölünmüş, 1786,1787,1788,1789,1790,1791 parseller oluşturulmuştur. 1786,1787,1788,1789 parsellere 6 girişli 2 blok toplam 184 bağımsız bölüm sığdırılarak ÇED raporu alma külfetinden kurtulunmuş, Havuzların, bahçelerin bir kısmının, anfi tiyatronun ve çocuk oyun sahasının bulunduğu 1790 parsel ayrıca imarlandırılmış ve daha önce 1724 parselden bağımsız bölüm satın alan kişilerin haklarını korumak amacıyla 1790 parselden arsa hissesi verilmiştir. 1791 parsel üzerinde kurulu bulunan sosyal tesis her nasılsa 5 ayrı bağımsız bölüm gibi değerlendirilerek arsa sahibine verilmesi gereken Açelya A girişteki 18 daire ve Hande U girişteki 14 daire ile birleştirilerek 1724 parsel üzerinde 58557 pay olarak arsa sahibi adına tapuya tescil edilmiştir.


Elimizde bulunan ve belediyede ki inşaat ruhsat dosyasınada sunulan 1724 parselle ilgili vaziyet planında yapılacak bloklar, havuzlar, bahçe, otopark, sosyal tesisler gösterilmiştir. Sosyal tesis olarak adlandırılan market, kafeterya, hamam, disko v.s. vaziyet planında ve inşaat projesinde binaların ortak kullanım alanları olarak gösterilip peyzaj projesi ile gösterilmişse bu tamamen sitedeki bağımsız bölüm sahiplerinin ortak kullanım alanı olarak değerlendirilecektir. Aksine bu sosyal tesisler ayrıca mimari proje ile belirlenip inşaat ruhsatına bağlanmışsa binalardan ayrı bağımsız bölüm olarak değerlendirilecektir. Bu durumda İdare mahkemesi kararı uyarınca 1724 parsele dönüşüm yapıldığında sözleşmeye uygun olarak % 40 ı arsa sahibinin, % 60 ı yüklenici firmanın olacaktır. (Şayet 1791 parsel olarak kalırsa parselin kapsadığı alan olarak kat irtifakı kurulacak ve tamamı Güven Kemal Persentili'ye ait kalacaktır.) Daire alan bağımsız bölüm sahiplerinin bu sosyal tesislerde hak iddiası mümkün değildir. Ancak bu sosyal tesis sadece kapladığı inşaat alanı ile sınırlı olarak kat irtifakına konu olabilir. Diğer bağımsız bölümler gibi arsanın tamamından hisse alması mümkün değildir.


Yüklenici firma belediye ve arsa sahibi tarafından ikna edildikten sonra kendi aralarında Mersin 9. Noterliğinin 06,02,1998 tarihli ve 20134 yev noluDÜZENLEME SURETİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ne ek olarak 01,10,2001 tarihinde Beyoğlu 34 ncü noterliğinde 33439 yev. Nolu ek sözleşme yapmışlar bu sözleşmenin 3 ncü maddesinde "1790 PARSEL ÜZERİNDE BULUNAN HAVUZLAR SİTENİN ORTAK KULLANIM ALANI OLUP SİTEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN HER BİR KAT MALİKİNE SATIN ALDIĞI DAİRENİN ARSA PAYI İLE ORANTILI OLMAK ÜZERE PAY VERİLECEKTİR" koşulu ile ilk sözleşmede açıklanmayan konu net olarak açıklanmış ve anlaşılabilir bir duruma getirilmiştir. Bu konu ile ilgili olarak aşağıda hukuki mütaala yapılacaktır.


Bu tescilden sonra oluşturulan 1791 parsel bir bütün olarak ayrıca imar parseline dönüştürülerek 8 ayrı bağımsız bölüm haline getirilmiş ve tamamı arsa sahibine geçmiştir. Daha sonra yüklenici firma tarafından bu sosyal tesis üzerinde % 60 hak iddia edilince kendi aralarında bir taksim sözleşmesi düzenleyerek arsa sahibine bırakılmıştır. Arsa sahibi ile yüklenici firma al gülüm ver gülüm hesabı paslaşmışlar ve bu siteden daire almak isteyenlere kendi pazarlıklarını ve gizli hesaplarını gizleyerek "bu daire ile birlikte şu gördüğünüz tüm mekanların (havuzlar, bahçe ve sosyal tesisler) sahibi olacaksınız" diyerek ellerine birde tatil köyünün renkli broşürlerini vererek aldatmışlardır.


3194 SY nın 18 nci maddesinin uygulanması ve kesinleşmesi ile birlikte parseller arasında umuma açık imar yolları belirlenmiştir. Bu uygulama yüklenici firmayı paniğe sevketmiştir. Şöyleki; tüm ilanları ve halka arzı FLAMİNGO 7 TATİL sitesi adı altında etrafı duvarla çevrili Susanoğlu'nun en büyük arazisi üzerine kurulu görkemli bir sitenin müşteri potansiyelini artırmaya yönelik çabalarının Belediyenin ben yollarımı açacağım girişimi ile sıfıra inebileceğini görmüştür. Çünki Belediyenin böyle bir girişimde bulunmasını önleme imkanı yoktur. Dolayısıyla tatil köyü projesi tamamen iflas etmiş ve hiçbir ortak kullanım alanı olmayan sıradan apartman statüsüne gerilemiştir. Bu durumda yaptığı daireleri satmasının zorlaşacağını belkide satamayarak iflas edebileceğini görmüş olmalıki Arsa sahibinin uygulattığı imar düzenlemesinin iptal edilmesi için Atakent Belediye başkanlığına 17,01,2000 tarihli ve 2000/137 evrak nolu, 19,01,2000 havale tarihli ve 2000/141 evrak nolu arka arkaya iki dilekçe vermiş olaydan haberi yokmuş gibi 1724 parselin 6 parsele bölünmesi, arasında yolların ihdas edilmesi tatil köyü bütünlüğünü zedeleyeceği gibi hukuka aykırı olduğunu, daha önce 1724 parselden daire alan 3 ncü şahısların hisselerinde azalma olacağından ve haklarının gaspı niteliğinde olduğu için uygulamanın iptali istenmişsede belediye tarafından bu talebi iki kez reddedilmiştir.


Yüklenici firmanın bu endişeleri kanımca arsa sahibi ve Belediyenin yetkili isimlerince giderilmiş, parsel aralarındaki yolun açılmayacağı, duvarını örerek işine devam etmesi tavsiye edilerek sesi kesilmiş ve bu konu PERSENTİLİ TATİL KÖYÜ nden daire alan tüm 3 ncü kişilerden saklanmıştır. Yüklenici Bu güne kadar tüm site sakinleri tatil köyünün tamamına ortak olduklarını ve dilediği gibi yararlanabileceklerini düşünmektedirler ve düşünmeye devam etmektedirler. Çünki sitede birkaç kişi dışında bu durumdan bilgi sahibi olan yoktur. Arsa sahibi ve yüklenici firma 818 sayılı eski borçlar kanunu 28 nci maddeye, 6098 sayılı yeni borçlar kanunu 36 ncı maddeye göre satış işlemlerinde hile yapmışlardır. 818 sayılı eski borçlar kanunu 194 nci maddeye, 6098 sayılı yeni borçlar kanunu 219 uncu maddeye göre ayıplı mal satışındanda sorumludurlar. Yeni Borçlar kanunu mad 221,224,225,231,247,248,249 uyarınca tüm daire satın alan kat maliklerinin ayıplı mal nedeniyle arsa sahibi ile yüklenici firma aleyhine dava açmaları mümkündür. Ancak bizim öncelikli konumuz bu değildir.



HUKUKİ SORUNLAR VE TARTIŞILMASI


2006 yılında Mersin 2 nci İdare mahkemesinde Pakize Kubat isimli bir kat maliki 2006/444 E. 2007/971 K. Sayılı dava ile imar plan tadilatı ve 3194 SY mad 18 uygulamasının iptali yönünde dava açmış ve Mahkeme tarafından 23,08,2007 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar davalı Atatkent belediye başkanlığınca temyiz yoluna gidilmediği için 01,11,2007 tarihinde kesinleşmiştir. Karar içeriği iyi irdelendiği takdirde bu kararın sadece 18 uygulamasına yönelik olmadığı, 1724 parsel için imar plan değişikliğinin iptaline yönelik olduğu ve dolayısıyla 18 uygulamasında hukuki dayanağının kalmadığına yöneliktir. Yani mahkeme imar değişikliği ile oluşturulan parselasyonun iptali ile 1724 parsele dönüştürülmesine karar vermiştir. 1724 parselde arsa sahibinin dışında hissedarlar olduğu görülmüş ve bu hissedarlardan muvafakat alınarak yapılmış bir özel parselasyon planının bulunmadığı karara dayanak yapılmıştır. Dolayısıyla 1724 parsel iptal edilerek oluşturulan 1786,1787,1788,1789,1790,1791 parsellerin yasaya aykırı olduğu kabul edilmiştir.


İdare mahkemesinin kesinleşmiş kararı ilgili Belediye tarafından Anayasamızın 138 nci maddesi uyarınca infazı zorunludur. İnfaz edilmediğinde cezai müeyyidesi bulunmaktadır. (bu cezai müeyyide yeni torba yasa ile kaldırılmışsada 30,09,2014 tarihinde Anayasa mahkemesince iptal edilmiştir)


İdare mahkemesinin iptal kararı üzerine ilgili belediye yaptığı imar plan değişikliği ve 18 uygulaması için yaptığı işlemler için Belediye Encümeninde geri dönüşüm kararı alındıktan sonra "geri dönüşüm cetvelleri" hazırlayarak imar parsellerini eski haline (kadostro yada eski imar parsellerine) çevirmek zorundadır. Bu işlemler için kendi haritacıları varsa onlara, yoksa işi ihaleyle uzman haritacılara vererek dışarıdan bir ehil haritacıya yaptırmak zorundadır. Geri dönüşüm cetvelleri düzenlendikten ve 3194 sayılı İmar kanunu mad. 19 uyarınca belediye Encümenince onandıktan sonra 1 ay süre ile ilan edilir ve süre sonunda kesinleşir. Alınacak Encümen kararında iptal edilecek uygulamanın varsa numarası, imar adaları mutlaka zikredilir. Onaylanan geri dönüşüm cetvelleri düzenlemesi kesinleştikten sonra Kadostro müdürlüğüne sunulacak kontrolleri yapıldıktan sonra tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilecektir.


Tapu Sicil Müdürlüğü daha önce parselasyon nedeniyle açılan imar parsellerinin kütük sayfalarının "beyanlar" hanesine planın iptal edildiğini gösterir Encümen kararı gereğince kapatıldığı yolunda şerh düşülerek eski kadostro parsellerinin sayfasına dönüş yapılır.


İmar parselleri oluştuktan sonra iptal kararı ile geri dönüşüm cetvelleri hazırlanma aşamasına kadar ilgili parselde malik değişikliği olmuşsa işlemi yapan kuruluş tarafından bu malik değişikliği dikkate alınır. Örneğin kadostro parselin maliki Güven Kemal persentili iken imar parseline dönüştürüldüğünde Mehmet Peker olmuşsa iptal kararından sonra düzenlenecek "geri dönüşüm cetvellerinde" Mehmet Peker olarak yazılacaktır. Eğer belediye Geri dönüşüm cetvelinde bu değişikliği dikkate almayarak eski malik olarak yazmışsa tapu sicil Müdürlüğüce dönüşüm yeni malik Mehmet Peker adına yapılacaktır.


İdare mahkemesi kararına karşın kararı uygulayıcı durumunda bulunan ilgili Belediye bir karar almamışsa Tapu sicil Müdürlükleri Tarafından Hiçbir İşlem Yapılamaz. Zira doğmuş bir ayni hakkı ilgili Belediye tarafından yeni bir uygulama talep edilmeden tapu müdürlüğünün tapu kütüğünden iptal etme yetkisi bulunmamaktadır. Belediye tarafından yeni bir işlem yapılmaksızın Tapu müdürlüğünden işlem yapılabilmesi için Asliye Hukuk mahkemesi kararı gerekecektir. Parselin ilgilisi olan herkes dava açabilir, Özellikle 1790 parsel için tüm kat malikleri ayrı ayrı yada topluca Güven Kemal Persentili aleyhine tapu iptali ve tescil davası açmak zorunda kalabilirler. Bu davanın açılmasında hukuki yarar vardır ve Beyoğlu 34 ncü noterliğinde 33439 yev. Nolu ek sözleşme yapmışlar bu sözleşmenin 3 ncü maddesinde "1790 PARSEL ÜZERİNDE BULUNAN HAVUZLAR SİTENİN ORTAK KULLANIM ALANI OLUP SİTEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN HER BİR KAT MALİKİNE SATIN ALDIĞI DAİRENİN ARSA PAYI İLE ORANTILI OLMAK ÜZERE PAY VERİLECEKTİR" koşulu ile tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak kullanım alanıdır ve Güven Kemal Persentili'nin bu kullanıma yasal olarak müdahale hakkı yoktur. Ayrıca bu parsel için "ortaklığın satış yoluyla giderilmesi (izale-i şuuyu davası) için dava açarım" tehditleride santajdır. Hiçbir şekilde dava açması sözkonusu olamaz. Bu ek sözleşme tamamen kendisini bağlayıcıdır. Mahkeme sadece dava açan şahıs için ilgili parsel konusunda tescil kararı verilebilir. Şayet Belediye ve tapu tarafından 1724 parsele dönüşüm yapılamaz ve bu konuda idari sorunlarla karşılaşılırsa bütün kat maliklerinin Güven Kemal Persentili aleyhine dava açması çok yararlı olacaktır. Bu davada her bir şahıs için en az av. Ücreti 1,500 tl dir ve yargılama giderleride hesaplandığında bu şahsın kat maliklerine ve mahkemeye ödeyeceği para yaklaşık azımsanmayacak bir paradır ve arsa sahibine büyük bir darbe olacaktır. Yapılacak iş Noter marifetiyle ihtar çekilerek ek sözleşme uyarınca 1790 parselin tapusunun sitedeki kat maliklerine eşit olarak devrini yapması, devir için satıcı sıfatıyla ödemesi gereken gerekli masraflarıda ödemesi koşulu ile ihtar keşide edilecek, süre verilecek ve uymadığı takdirde dava açılacaktır.



334 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu


IV - Ortak yerler:


Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.


a) Temeller ve ana duvarlar, (EKLENMİŞ İBARE RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/2) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,


b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,


c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.


Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.


Ana gayrı menkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.



II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:


Madde 6 -


Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.


Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur



Ortak yerler


Madde 67 - (EKLENMİŞ MADDE RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/22)


Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.


Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.



Vaziyet plân ve projeleri


Madde 68 - (EKLENMİŞ MADDE RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/22)


Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.


634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun bazı maddeleri raporumuza alınmıştır. Bu maddelerde ortak alanların ve sosyal tesislerin ne olduğu, nasıl düzenleneceği ve bağımsız bölümlerin bölünmez parçası oldukları açıkça belirtilmektedir. Ayrıca 68 nci madde Toplu yapılan tatil köyü benzeri yapılardaki parselin vaziyet plan ve projelerinin nasıl hazırlanıp onaylandığını göstermektedir. Bizim maliki olduğumuz Persentili tatil köyü için 1724 parselin vaziyet planı belediyeye sunulmuş ve onaylatılmıştır. Bu vaziyet planında havuzlar ve sosyal tesislerde binalarla birlikte gösterilmiştir. Yani tatil köyünün nasıl olacağı bu vaziyet planında açıkça görülmektedir. Bu planın onaylanmasından sonra imar değişikliği ve 18 uygulaması ile havuzlar ve sosyal tesisler tamamen yok sayılmış ve oluşturulan her bir parsele 13 kat inşaat izni verilecek şekilde müstakil parsellere bölünmüştür. Dolayısıyla vaziyet planı kenara atılmış ve bağımsız bölüm malikleri sadece daireleri içine hapsedilmiştir. Ortak alanlardaki kullanma hakları gasp edilmiştir.


Sorun Belediye tarafından içinden zor çıkılacak bir aşamaya getirilmiştir. Öncelikle arsa sahibi ve yüklenici firmanın kötü niyeti ve daha fazla kazanç hırsları, Atakent Belediyesininde bu kişilere usulsüz ve hukuka aykırı işlemlerle yardımı sonucu bu güne gelinmiştir.



Bundan sonra neler yapılmalıdır, nasıl bir yol izlenmelidir.


1- Mersin 2 nci İdare mahkemesinin kararı doğrultusunda Atakent belediyesinden (Silifke)1998 yılında 1724 parselin oluşturulmasına ait tevhit ve ifraz işlemleri imar revizyon planları ve 18 uygulama plan dosyalarının sureti alınacak,
2- 1724 parsel üzerinde kurulacak tatil köyü inşaat projeleri, peyzaj projesi ve vaziyet plan ve projeleri ile parsel haritası alınacak.
3- 2000 yılında yapılan imar değişikliği ve 18 uygulamasına ilişkin Encümen ve meclis kararlarının olduğu dosyanın tamamının sureti alınacak.
4- Tapu sicilinde kapatılan 1724 parselin kütük defterinin tüm sayfalarının fotokopisi alınacak,
5- 1724 parselin gittiği 1786,1787,1788,1789,1790,1791 parsellerin kat irtifak tescilleri ve en son maliklerini gösterir sayfalarının taamının fotokopisi alınacak.
6- Silifke belediyesine dilekçe ile başvurularak İdare mahkeme kararı uyarınca 1786,1787,1788,1789,1790,1791 parsellerin geri dönüşüm cetvellerinin hazırlanması için Encümen kararı talep edilecek.
7- Belediye Encümen kararı ile 1724 parsele geri dönüşüm için haritacıları varsa görevlendirecek, yoksa ihaleye çıkartarak bu geri dönüşüm işlemini uzman haritacılara yaptırtacak, (geri dönüşüm cetvelleri son malikleri içine alacak şekilde yeniden 1724 parselin tamamı üzerinde kat irtifakı yapılmasını sağlayacaktır) bu işlemlerin masraflarının belediye tarafından yapılması zorunludur. Ancak paraları olmadığını iddia ederek oyalama yoluna gidebilirler, bu durumda masrafların site tarafından karşılanması ve sonra belediyeden istenmesi teklif edilebilir.
8- Geri dönüşüm cetvelleri askıya çıkartılacak ve 1 ay askıda kaldıktan sonra kesinleştirilerek tapu kadostro müdürlüğüne incelenmek üzere sunulacak, incelendikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilecektir.1724 parselin kütüğünü yeniden açarak en son malikleri kaydedecektir.
9- Tapu müdürlüğü 1724 parseldeki kat irtifakını ek sayfalar açarak işlemek zorundadır. Kat irtifakları kurulduğunda havuzlar, sosyal tesisler ve bahçede dahil bağımsız bölümlerin müştemilatı sayılacaktır. Dolayısıyla Arsa sahibide sitedeki her malik gibi bağımsız bölümlerine isabet eden arsa payı kadar malik olacaktır.
10- Geri dönüşüm yasal ve idari imkansızlık sonucu yada başka nedenlerle yapılamadığı takdirde 1790 parsel için tüm kat malikleri yukarda detaylı olarak anlatımız gibi arsa sahibi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açacaktır. Bu davanın kazanılma şansı % 100 dür.
11- 1791 parselde bulunan Soysal tesisler ayrı bir mimari projeye bağlanmış ve ayrı inşaat ruhsatı alınmışsa ve geri dönüşüm yapılamamışsa arsa sahibinin mülkiyetinde kalacaktır. Ancak ruhsatta belirtilen kat adedinin artırılması mümkün değildir ve bu haliyle kalacaktır.



NOT : Arsa sahibi havuzların bulunduğu arsa için her daireden 5.000 EU talep etmekte, verilmezse 1790 ve 1791 parsellerin tevhit yapılmasını, sonrasında ifraz yapılarak vaziyet planı üzerinde işaretlediği gibi kendisine verilmesini istemesi tamamen saçma sapan bir tekliftir. Hali hazırda 1791 parselin yol ve sahil cephesi 11,5 m dir. Yol cephesinin 50 m den az olan arsalar için hiçbir şekilde inşaat ruhsatı verilmeyeceğini bilmektedir. Bu nedenle işaretlediği alanın yol cephesini 75 m ye çıkararak belki buraya yeniden çok katlı inşaat izni alabilirim hesapları yapmaktadır. Amacı tamamen buradan istediği arsayı çıkarabilmektir. Para isteği samimi değildir. Bunca sene beklemeside elinin zayıf olduğunun işaretidir. 16 yıla yakın siteden havuzlarla ilgili bir talep kendisine ulaşmayınca herkesin aptal olduğu kanısına varmıştır. Buna kesinlikle karşı çıkılmalıdır.



KİŞİSEL TAVSİYELERİM :


Daha önce israrla üzerinde durmama karşın havuzların tapuda arsa sahibinin üzerine olduğu ve yatırım yapmanın riskli olduğu söylenerek bir girişim yapılmamıştır. Ek sözleşmede belirtildiği gibi havuzlar tamamen site sakinlerine aittir ve arsa sahibinin bu yerde yasal olarak hiçbir hakkı yoktur. Bu nedenle havuzların iyileştirilmesi işlemine bir an önce başlanmasında yarar vardır. Havuzların çevresinin yeniden kaplanmasını, havuzların iç duvarlarına (suyun altında kalan duvarlarına) renkli ışıklandırma yapılmasını, kaykaylara bakım yapılmasını, blok giriş kapılarını PVC olarak değiştirilmesini, sitenin dışa açılan kapılarını elektronik kapı haline getirilmesini, anfi tiyatronun oturmalıklarının kaplamalarının sökülerek yeniden renkli mermer yada fayansla kaplanmasını, oturmalıklara bir sıra daha ilave edilerek çoğaltılmasını ve rahat oturmanın sağlanmasını, kaya ile yapılan yolların ve anfi tiyatro dış cephesinin sökülerek kilit taşa ve renkli mermere çevrilmesini gerçekleştirdiğinizde sizleri sitenin iftihar listesinde yer almanız için genel kurula teklif edeceğim. Hiç çekinmeyin yapacağınız her güzel ve faydalı imalat site sakinlerince teşekkürle karşılanacak ve yapılan tüm faydalı yatırımlar için istenen para anında karşılanacaktır. Yeterki siz site sakinlerinin rahatı, huzur ve mutluluğu için bir şeyler yapın!

Saygılarımla 28,10,2014


Av. Mehmet Peker


 

İletişim Bilgileri

Tel: 0352 222 58 68 - 0352 221 42 10     Email: info@mehmetpeker.av.tr    Copyright 2012 © Peker Hukuk Bürosu

Bu sitede paylaşılan bilgiler yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, Türkiye Cumhuriyeti Barolar Birliği’nin ilgili düzenlemeleri uyarınca reklam, teklif, hukuki öneri veya danışmanlık teşkil etmez. Sitede sunulan bilgiler hakkında Peker Hukuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Bu sitede paylaşılan bilgiler, büronun logosu ve sair veriler Peker Hukuk Bürosu’na ait olup, büronun yazılı izni olmaksızın kullananlar hakkında yasal işlem yapılır. Bu siteyi ziyaret etmekle, yukarıdaki şartları kabul etmiş sayılırsınız.